Что такое сделка по недвижимости, какие требования предъявляет закон к действительности сделок по недвижимости?
Сделки - действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка - это правомерное действие, совершаемое для достижения разрешенных законом целей (приобретение имущества путем купли-продажи, мены; сдача жилого помещения в поднаем и т.д.)
Сделки бывают односторонними, если для совершения такой сделки достаточно выражения воли одной стороны (завещание, отказ от наследства, выдача доверенности), двусторонние сделки, когда для совершения сделки требуется совпадение волеизъявления двух сторон (купля-продажа, аренда, подряд), и многосторонние сделки, когда выражается воля трех и более сторон (договор о совместной деятельности). Двусторонние и многосторонние сделки называют договорами.
Сделка может считаться действительной только в том случае, если она соответствует определенным требованиям закона.
Условия действительности сделки:
лица, совершающие сделку, должны обладать необходимой право- и дееспособностью (так, договор о сдаче жилого помещения в поднаем, заключенный несовершеннолетним без согласия попечителя, может быть признан в судебном порядке недействительным);
содержание сделки должно соответствовать закону (так, распоряжение общей собственностью возможно только с согласия всех ее собственников, поэтому действия одного из них по распоряжению общей собственностью без согласия других сособственников нарушают закон и сделка не вызовет тех последствий, ради которых она заключена);
единство воли и волеизъявления сторон (между волей лица и формой выражения этой воли не должно быть противоречий. Поэтому, если сделка заключена под влиянием обмана или заблуждения, она может быть признана недействительной);
форма сделки должна соответствовать требованиям закона.
В соответствии с Гражданским Кодексом Украины, сделки могут заключаться устно и письменно. Устная форма сделки предусмотрена для таких сделок, которые исполняются при их совершении. Наиболее распространенным видом таких сделок является купля-продажа за наличный расчет. Устная форма сделки допускается также для сделок на небольшую сумму.
В ряде случаев закон предписывает соблюдение письменной формы сделки, которая может быть простой и нотариальной. Так, в письменной форме должны совершаться сделки организаций между собой и гражданами, независимо от сумм, за исключением сделок, исполняемых при их совершении; сделки между гражданами свыше установленной суммы; сделки между гражданами, в отношении которых установлена специальная письменная форма (например, договор поручительтсва должен быть заключен только в письменной форме).
Нарушение требуемой законом простой письменной формы сделки влечет за собой ее недействительность лишь в том случае, если это прямо указано в законе. Если такого специального указания в законе нет, то несоблюдение простой пиьсменной формы не влечет за собой недействительности сделки, но лишает сторону, в случае возникшего спора, права ссылаться на показания свидетелей в подтверждение сделки.
Иными словами, если стороны нарушили письменную форму договора займа и ответчик отрицает долг, а в распоряжении истца не окажется письменных доказательств, свидетельствующих о заключении договора займа (расписки, квитанции, писем и других документов), то справедливость требований истца может оказаться недоказанной, т.к. свидетельские показания в этом случае суд принимать во внимание не будет.
